שיקום ולפתוח הרובע היהודי בעיר העתיקה בי_ם בע"מ נ' פיתוח מזרח ירושלים בעמ

פסק דין

1.תביעה לפינוי מושכר.

הגם שאין מדרכי בכך ואין הדבר מקובל, אפתח בקביעה שעל הפרק הליך שלא צריך היה להגיע כלל פתח בית המשפט. בפני בית המשפט הליך המתנהל בין שתי חברות ממשלתיות, שאינן מצליחות למצוא את הדרך להבנה ביניהן. בידוע, שנמצאת בתוקפה במסגרת הנחיות היועץ המשפטי לממשלה הנחיה מספר 6.1202 שנועדה להביא לכך שמחלוקות, בין היתר, מן הסוג שעל הפרק, תוכרענה מחוץ לכתלי בית המשפט, לרוב באמצעות מערכת היועץ המשפטי לממשלה. דא עקא, ביום 21.2.2013, ככל הנראה לאחר ניסיונות גישור ממושכים, כאלה ואחרים, חתמה המשנה ליועץ המשפטי לממשלה לעניינים אזרחיים על מכתב שבסעיף 8, אישרה לתובעת לפנות לבתי המשפט "על מנת לממש את זכותה". נוכח זאת, בודאי לא היה לבא כוח התובעת מנוס, ואכן הוגשה תביעה זו. על פי דברים שהובאו לידיעתי במהלך הדיון - גם מותב נכבד מאוד של בית המשפט המחוזי בהליך נפרד, נוסף, נזקק למחלוקת שמטבעה אינה מתאימה כלל להליכים מסוג זה. ואגב, כאמור, כל זאת, לאחר שהמשנה ליועץ כבר הביעה את דעתה, שהתובעת – נתונה לה זכותה, אלא שלצורך המימוש סברה, שיש, לדעתה, לפנות לבית המשפט (- וכי אין חוות דעת היועץ (או המשנה ליועץ) מספיקה כלפי גוף כאמור ללא פניה לערכאות - ?). והיכן רשות החברות הממשלתיות ביחס למחלוקת המתמשכת בין הצדדים, אף אינני יודע. מכל מקום, משעה שעל הפרק הליך אזרחי, מחויב בית המשפט לנקודת המבט האזרחית, ולה בלבד. זאת, הגם, שאין בה כדי למצות היבטים ציבוריים רלוונטיים נוספים, מצב דברים המצביע, על פניו, מה רבה היתה הבעייתיות בהחלטה לתעל מחלוקת זו לבית משפט המחויב לצמצם את שיקוליו למישור האזרחי בלבד.

2.התובעת – חברה ממשלתית שעיקר מטרתה שיקום ופיתוח הרובע היהודי. הנתבעת, גם היא, כאמור, חברה ממשלתית, שבעברה הייתה חברה ממשלתית-עירונית, שעיקר עיסוקה בניהול אתרים ופרויקטים ברחבי ירושלים. במוקד המחלוקת – "הגן הארכיאולוגי בירושלים" המוכר לציבור כ"מרכז דוידסון" [להלן - "המושכר"].

3.בין הצדדים נחתם ביום 8.11.2001 הסכם שכירות לחמש שנים, שלאחר מימוש אופציה שנכללה בו, פקע בחלוף 10 שנים. תוך שאשוב ואדגיש שמחויב אני לצמצם את פסיקתי למישור האזרחי הצר, דומה, די במסקנה שפקע ההסכם, כדי להניח את התשתית למסקנתו הסופית של בית המשפט, לפיה אין מנוס, ויש להורות על פינוי המושכר.

4.במוקד טענות ההגנה שפורטו על ידי בא כוחה הנכבד של הנתבעת, מספר טענות. נטען, שלמרות ההסכם האמור, היתה לכל הצדדים כוונה להתקשרות ארוכת טווח. כטיעון משלים הודגש בסיכומי ההגנה שאין ההסכם מתייחס כלל לאפשרות של פינוי המושכר. היינו, לטענת ההגנה, מכך שלא נזכרת בהסכם כלל האפשרות שיפונה המושכר, יש ללמוד על כוונתם הממשית של הצדדים, שלא יפונה המושכר. לצד האמור נטען להשקעות נרחבות של הנתבעת בפיתוח המושכר. ולבסוף נטען, שהגם שלא נחתם הסכם המסדיר את מערכת היחסים לאחר תפוגת ההסכם המקורי, יש לראות את הצדדים ככאלה שהסכימו לאי-פינוי. בהיבט הראייתי בקשה ההגנה לבסס את טענתה, זו האחרונה, בין היתר, על טיוטת חוזה שנערכה במגמה זו (נספח י"ד לתצהיר מרינוב), הגם שמעולם לא נחתם מסמך זה על ידי התובעת, על עדות מנכ"ל העיריה, מר רענן דינור, בתקופה בה נחתם ההסכם המקורי, ושביקשה ללמד על שאיפה להבנות ולתיאום כללי בכל הקשור להפעלת אתרי תיירות מסוגו של המושכר, ועוד.

5.ניתנה הדעת לטענות ההגנה, ואולם, לא נמצא בהן בסיס למסקנה לפיה על בית המשפט להתעלם מהעובדה הפשוטה, שההסכם המקורי פג. ומן הכלל אל הפרט.

א.העובדה שאין ההסכם מתייחס לפינוי המושכר, אין בה ולא כלום. בשים לב לטענת ההגנה בסיכומיה, מעמ' 26 שורה 8 לפרוטוקול, הפרשנות שמבקשת הנתבעת להעניק להסכם היא שבהעדר התייחסות לאפשרות של פינוי המושכר, רשאית הנתבעת שלא להתפנות לנצח, משל המדובר בדיירת מוגנת, חוכרת לדורי-דורות, ואולי אף מעבר לכך. אף שימת לב לכותרת ההסכם: "הסכם שכירות בלתי מוגנת". פשיטא ופשיטא, שכל פרשנות סבירה משמעה, שבחלוף המועד האחרון הנזכר בהסכם, היינו בסיום "תקופת האופציה", על השוכר לפנות את המושכר. עוד יצוין בנקודה זו מכתב הנתבעת מיום 13.7.06 בדבר מימוש האופציה, וכלשונו: "... ועד ליום 7.11.2011 באותם התנאים". מכתב הנתבעת עצמה מלמדנו אפוא, שגם לשיטתה, תוקף הסכם השכירות, עד למועד הנ"ל בלבד.

ב. העובדה שהושקעו במושכר כספים רבים לפיתוחו, אינה במחלוקת. ער אני, אמנם, לכך שנחלקים הצדדים בשאלה כמה הושקע במושכר, והאם ועד כמה מקור הכספים בנתבעת עצמה או בגורמים אחרים כגון רשות העתיקות. ברם, משעה שנקבע שעל פסק דין זה להצטמצם לנקודת המבט האזרחית הצרה, לא תישמע טענה זאת. השקעה של שוכר במושכר אינה מקנה לו כעין זכות לטעון להארכת תוקפו של חוזה השכירות, ואם סבר אותו שוכר לדאוג שלא תרד השקעתו לטמיון, ראוי היה לו לעגן את זכויותיו חוזית קודם שישקיע מכספו. שימת לב בנקודה זו, שאין בהסכם המקורי דבר בכיוון זה, אולי למעט ההסכמה בסעיף 3 לדמי שכירות סמליים (1 ₪), שאת הגיונה ניתן במעט להבין על רקע מודעות, שככל הנראה היתה, שאכן תעשה הנתבעת לפיתוח המושכר. טענת ההגנה בכיוון זה – דינה לדחייה.

במאמר מוסגר אך אוסיף, שנקודה זו, אולי יותר מכל האחרות, שבה וממחישה דברים שקיבלו כבר את ביטוים בפתיח לפסק דין זה, בדבר הבעייתיות בהליך דנן. בין אם מקור הכספים בנתבעת ובין אם מקורם, למשל, ברשות העתיקות, המדובר בכספים, שלפחות בחלקם, הינם כספי ציבור, וגורלן של השקעות שמקורן בכספים כאמור, ראוי היה לו, שיתברר, במסגרת המתאימה לכך, בפרט, כששתי בעלות הדין הינן חברות ממשלתיות.

ג. לטענת ההגנה שגובתה עד מידה ידועה בפרט בעדות דינור, הושגה הסכמה לשיתוף פעולה בדרך של מיזם משותף במטרה להפעלה משותפת ומתואמת של אתרי תיירות בירושלים, בכללם גם המושכר דנן. ואולם, בד בבד, אין חולקין שהסכם סופי ומוסדר שיעגן הסכמות אלה על פרטיהן, מעולם לא נחתם. בשים לב לטענות ההגנה בסיכומיה [עמ' 25, משורה 20 לפרוטוקול] יוטעם, שאין ספק שכוונה להפעלה משותפת לאורך זמן, היתה גם היתה, אך כוונה אין משמעה מחויבות הסכמית תקפה, בפרט כשכוונה זו נותרה אמורפית, והיא נעדרת לחלוטין אלמנטים המגבשים אותה לכדי 'מסוימות'. על פני הדברים בפני בית המשפט התקשרות שלגביה, בראיה אזרחית, יש להעמיד את הצדדים בחזקתם שידעו הם שנושאים מסוג זה טעונים הסכם בכתב שילמד על גמירות דעת ומסוימות. בפרט ובפרט, כשעל הפרק שני תאגידים שמדרך העולם מותנה תוקפה של כל החלטה משמעותית, בכל אחד מהם, באישור הדירקטוריון. כשיודעים הכל, שאף דירקטוריון של אף חברה לא אישר את פרטיה של הסכמה לכעין מיזם משותף, מחויבים אנו למסקנה, שגם אם הידברות בכיוון זה היתה, ואולי אף החלטות בדיון שנערך בלשכת מנכ"ל עירית ירושלים במגמה זו התקבלו, אין בכך כדי ללמד על התקשרות מחייבת.

ד.ומעל לכל צורך: כל טענה ביחס להחלטות ככל שנתקבלו, בין בהנהלת עיריית ירושלים, ובין במועצת העיר, אינן בסמכותי, והוא הדין ביחס לכל החלטה שנתקבלה או לא, בדירקטוריון של מי מבעלות הדין.

6.סוף דבר, על בית המשפט להורות על פינוי המושכר.

באין הסכם בתוקף ראוי היה, במצב דברים רגיל, להורות על פינוי המושכר באופן מיידי, ולכל היותר תוך תקופה קצרה שתיקבע. עם זאת, בגבול סמכותי ובשים לב לנסיבותיה הייחודיות של הפרשה, אורה על מועד נדחה לפינוי, וזאת אגב תקווה שבתקופה זו ישכילו הצדדים ליישב את ההדורים ביניהם, ולחילופין תתקבלנה בלשכת היועץ המשפטי לממשלה ו/או ברשות החברות הממשלתיות החלטות שיביאו את המחלוקות לסיומן.

המושכר יפונה עד ליום 31.12.2014.

7.בשים לב לנסיבות העניין ולכל האמור לעיל – אין צו להוצאות.

ניתן היום, י"ג טבת תשע"ד, 16 דצמבר 2013, בהעדר הצדדים. התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: